房住不炒，錢存不借？

近期，國內(nèi)房子價格回調(diào)是大家肉眼能見的事實。其實筆者在2022年初就寫過《房價下跌的狼，這次真來了?》對今日房價的回落作了明確的預(yù)判。

現(xiàn)在大家熱議的是，既然房價已經(jīng)下跌了許多，2024年會否有大的回升?現(xiàn)在是買房的好時機(jī)嗎?

若是對于需要買房首次居住，或者是需要改善的“剛需一族”而言，我在過去的多篇文章中均寫道：如果負(fù)擔(dān)得起，就隨時可以買，今后房價是漲還是跌，都不影響居住與享受。

但是，許多讀者還是不斷追問關(guān)于房價漲跌的預(yù)測。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資專家都已經(jīng)從人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長、負(fù)擔(dān)能力、杠桿比率等等各個不同角度對此做了深入論述。

在這里我不再重復(fù)，只是想用一些身邊的小故事來分享一下感悟……供大家參考。

佛系的房地產(chǎn)中介

我的手機(jī)號碼一用就是十多年，長期使用的好處是不會在親朋好友群體中失聯(lián)，給人以靠譜的感覺，然而缺點也非常明顯，手機(jī)號使用日久便被出賣到各類名冊中，因此經(jīng)常都被各種陌生電話轟炸得不勝其擾。

過去十年間，接的最多的電話就是房地產(chǎn)中介的。一手房、二手房的信息數(shù)不勝數(shù)……有時實在推脫不了，也偶爾接受中介們的邀約去看一下不同的新房樓盤，以及一些二手房“筍盤”。中介們無一例外都是描繪著房價必漲不跌、錯過了就沒有下次的美好藍(lán)圖，然后以各種方式強(qiáng)硬勸買……

事實上，過去十多年國內(nèi)房價節(jié)節(jié)上漲。網(wǎng)上曾廣泛流行一個段子：現(xiàn)在才知道房產(chǎn)中介，才是對我最好的人!感謝當(dāng)年逼我買房，讓我的財富級別大大提升了!

房價高位之時，一直因房價高企而長期只能租房居住的我，也創(chuàng)作了個段子：衷心感謝上海好房東們，正因為你們愿意高價買入并持有好房子，并把這些好房子以合理的租金出租，才讓我住上了自己買不起的好房子!

我其實真不是開玩笑，我過去租住過上海陸家嘴的江景房，200平米以上租金每月不到2萬，而當(dāng)時的房子價值為2000多萬。假設(shè)首付25%，然后借錢買，以過去長期平均5%的房貸利率計算，每月房貸光還利息就要6萬多……我是根本買不起的。

不過，最近情況起了變化，打陌生電話推銷房子的中介似乎消失了。依然關(guān)心房價走勢的我，只有周末在自己現(xiàn)在租住的小區(qū)門口轉(zhuǎn)悠一下，主動找中介聊天，同時也跑到原來租住過的不同小區(qū)，找附近的中介門店打聽房價的變動情況。

房產(chǎn)中介們的熱情依舊，每次都會如數(shù)家珍地介紹不同小區(qū)的不同單元的最新成交價格，但已經(jīng)一改過去勸買的信心與韌勁。談到對未來房價的預(yù)期，中介們都不再有過去那種“房價只漲不跌”的豪言壯語。只是客觀地幫買房人分析每個單元的樓層、朝向、所需房貸、每月供款等非常接地氣的內(nèi)容。原來如狼似虎般進(jìn)取的房地產(chǎn)中介們，已經(jīng)明顯向佛系轉(zhuǎn)化，看來“房住不炒”已經(jīng)是深入人心了。

房地產(chǎn)中介們也告訴我，不少二手房實際價格較2023年初已經(jīng)有了明顯的下降，如果房東要急著賣，實際價格甚至要在年初的基礎(chǔ)上下降20%～25%。

我默默地算了一下：如果假設(shè)我上面提到的這位魔都陸家嘴境外人士房東現(xiàn)在把房子賣了，賣價表面上吃虧，然而，如把所得的1500多萬及時買入10年長期美債，假設(shè)利率為4% ，那么就能坐等收息每年8～10萬美元，可以周游世界，也可以選擇在某個海島度假躺平……

看來，從投資角度，魔都房東們盡管現(xiàn)在賣出需要接受比較大的折扣，但長期來看，也算是極為合理的決定，所以，現(xiàn)在不少人都這么選……

進(jìn)取的銀行信貸人員

最近，接到最多的陌生電話就是各家銀行的貸款推銷，手機(jī)短信也是，經(jīng)常收到“鑒于您的信用記錄良好，您已經(jīng)被我們授予50萬(或更多)的信貸額度，請致電XXXXX馬上辦理。

而平時經(jīng)常使用的購物電商平臺、網(wǎng)約車平臺、旅游預(yù)訂平臺等都在買家消費(fèi)過程中非常有策略地、步步為營引入分期付款、打白條、“拿去花”等等安排。許多消費(fèi)者最終在有知覺與無知覺之間進(jìn)入了“債務(wù)人”行列。而大眾目前對新增借貸多比較抗拒。

身邊不少朋友都在抱怨：主動多還房貸，卻被銀行以額度不足、系統(tǒng)不支持等種種理由予以拖延……

從宏觀數(shù)據(jù)來看，也與現(xiàn)實感覺相符，2023年12月，央行公布金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月M2(廣義貨幣)余額同比增長10%，增速分別比上月低0.3個百分點。M2同比增長10%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.4個百分點;M1同比增長1.3%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和3.3個百分點。至此，M2-M1剪刀差也進(jìn)一步擴(kuò)大至8.7個百分點。

另外，人民幣貸款方面，11月份人民幣貸款增加1.09萬億元，同比少增1368億元。目前M2-M1仍保持較寬剪刀差，顯然是國內(nèi)定期存款量占比仍維持高位，居民消費(fèi)和企業(yè)投資決策方面整體仍偏謹(jǐn)慎。

看來從全社會整體來看，是“錢存不借”了，大家普遍有錢就還貸，或者存起來，“借錢是需要還的，還是能免則免吧”這種想法成為主流。因此，居民的資產(chǎn)負(fù)債表長期面臨收縮，需要出臺及時而有力的措施予以提振。

缺位的股票經(jīng)紀(jì)人

陌生電話與短信中，完全缺失的是推銷國內(nèi)券商開戶以及股票、基金相關(guān)方案的經(jīng)紀(jì)人。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)非常容易理解，過去三年，是國內(nèi)A股市場反復(fù)震蕩下跌的三年，投資人的信心與耐心被一點點地消磨殆盡。

但我認(rèn)為，反過來看，盡管我們從經(jīng)濟(jì)基本面感知的是一些負(fù)面的信息，但往往忽略了最重要的一條好消息，那就是——“足夠便宜”。幾乎所有負(fù)面因素都體現(xiàn)在價格里了。今后資本市場表現(xiàn)再壞，也壞不到哪里去了。

無論是從有33年歷史的上證指數(shù)，還是從有18年歷史的滬深300指數(shù)看，盡管有反復(fù)，但總體的趨勢都是向上的，代表著我們的國運(yùn)。也很容易理解到，經(jīng)過這三年的回調(diào)已經(jīng)處于低位，根據(jù)“物極必反”的原理，2024年向上回升的概率非常大。

下圖顯示，代表國內(nèi)證券市場核心公司的滬深300指數(shù)市盈率水平就在歷史的低位附近。

|數(shù)據(jù)來源：Value500

無論經(jīng)濟(jì)增長的放緩時間有多長，作為全球最大的消費(fèi)市場，我們十四億人的基本盤依然堅固。必需消費(fèi)、銀行&保險等基本服務(wù)行業(yè)長期生存沒問題，這些行業(yè)中的龍頭公司依然有經(jīng)營利潤的增長空間，而高端制造業(yè)的龍頭企業(yè)也活得很好，作為人口老齡化的受益者的醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)更是具有更廣闊的前景。

投資股票就是買上市公司，好公司價格便宜了，就是很好的投資。如果我們投資一籃子的上市公司，不出幾年，能靠著公司的分紅派息就能收回投資成本。那么，即使經(jīng)濟(jì)增長放緩甚至是衰退，我們也能獲取合理的投資收益。

因此，我認(rèn)為，是時候?qū)?024年國內(nèi)A股持更樂觀的態(tài)度了。

當(dāng)然，國內(nèi)投資人利用目前一切合法的渠道來實現(xiàn)全球化配置，能把握海外其它的經(jīng)濟(jì)體的增長帶來的投資機(jī)會，在過去的一年中，盡管面臨俄烏沖突延續(xù)，巴以沖突又起等各種地緣政治問題，此外國內(nèi)朋友圈中又廣為流傳著歐美經(jīng)濟(jì)即將崩盤的噪音，但是，以“應(yīng)配盡配”原則配置海外資產(chǎn)的投資人過去一年都取得了不錯的回報。其中美國短期國債無風(fēng)險收益年化5%以上，美股的回報率更是達(dá)到兩位數(shù)……

但怎么配置，得再好好思考一下了。