做乙方真香?綠城去年銷售額超3500億元 代建撐起業(yè)績半邊天

房企揮舞杠桿的時代一去不復(fù)返，一個常年被忽視的領(lǐng)域在此時異軍突起，悄然露出鋒芒。

近期，萬科低調(diào)成立一家代建公司，而在碧桂園的內(nèi)部會議上，管理層人士重點提及代建。

早在2005年，綠城中國(以下簡稱“綠城”)便已布局代建業(yè)務(wù)。當(dāng)了16年“乙方”后，代建業(yè)務(wù)已撐起業(yè)績“半邊天”，成為重要的輕資產(chǎn)收入來源。

3月22日，綠城發(fā)布2021年度業(yè)績報告。期內(nèi)，綠城實現(xiàn)收入1002.4億元，同比增長52.4%;股東應(yīng)占利潤44.69億元，同比增長17.7%;合同銷售金額3509億元，同比增長21%，完成全年目標(biāo)的113%。

在合約銷售構(gòu)成中，綠城通過代建獲取的銷售金額達(dá)到843億元，同比增長13%，占總合同銷售金額的24%。時代周報記者注意到，綠城代建權(quán)益銷售額占公司權(quán)益銷售額比例已過半，為58%。

新拓項目代建費超70億元

3月23日，在2021年年度業(yè)績會上，綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿表示，2021年，綠城代建業(yè)務(wù)的優(yōu)勢得到鞏固，規(guī)模和收益進(jìn)一步擴(kuò)展。目前，綠城已有345個代建項目，覆蓋101個城市，合約總建筑面積8468萬平方米，在建面積4404萬平方米。

“通過政府代建、商業(yè)代建和資方代建，加上我們可以提供的金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等，新拓的代建類項目規(guī)模進(jìn)一步得到提升，全年新拓項目代建費預(yù)估達(dá)71.1億元，同比增長22.3%。”李駿進(jìn)一步指出。

代建在綠城特色定制項目方面，也扮演著舉足輕重的角色。

據(jù)管理層人士透露，2021年綠城累計獲取17個重資產(chǎn)特色定制項目，總貨值826億元，占新增總貨值的26%。

其中，輕資產(chǎn)代建在新拓的城市更新、未來社區(qū)、公建類等特色特制項目、多元化項目達(dá)12個，總建面約371萬平方米，占全年新拓建面的16%。

此外，在綠城2022年的可售貨源中，代建項目貨源1680萬平方米，占期初總可售貨源面積2034萬平方米的82.59%，預(yù)計可售貨值將達(dá)990億元。

據(jù)中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”預(yù)計，我國代建市場規(guī)模行業(yè)占比將以年均21.3%的速度增長。到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計滲透率將達(dá)12.5%，較2021年4.8%的滲透率大幅增長。

2023年全線“轉(zhuǎn)綠”

2021年，綠城逆勢“攻城略地”。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠城在42座城市累計新增項目101個，總建筑面積約1751萬平方米，預(yù)計新增貨值約3137億元，新增土儲平均樓面價約9080元/平方米。其中，歸屬綠城的權(quán)益貨值約1834億元。

綠城執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰表示，去年綠城在杭州的第三批拍地和今年北京的首批拍地中，共獲取7個項目，預(yù)計新增貨值300億元，且絕大部分貨值可以在今年基本轉(zhuǎn)化。2022年至今，綠城在其它地區(qū)新增土儲貨值為360億元。

郭佳峰指出，在當(dāng)前市場不明朗的背景下，綠城還是會將繼續(xù)保持投資定力，提高投資標(biāo)準(zhǔn)，保持穩(wěn)健參與。在區(qū)域布局上，以長三角、京津冀和大灣區(qū)三大城市群為主，預(yù)計80%的投資資源仍然會聚焦在一二線城市，20%的投資資源將布局在江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三線城市，全年拿地的貨值目標(biāo)計劃定在2500億~3000億元。

不過，綠城仍然面臨著“三道紅線”壓力。

截至2021年12月31號，綠城的總資產(chǎn)規(guī)模為5210.44億元，同比增長25.8%，其中總存貨2836.98億元，同比增長21.9%。銀行存款及現(xiàn)金714.96億元，同比增長9.7%，數(shù)值和增速均創(chuàng)歷史新高。

負(fù)債方面，綠城的總負(fù)債4133.98億元，總借貸1274.59億元，同比增幅6.9%;合同負(fù)債1488.88億元，同比增長32%;凈資產(chǎn)達(dá)1076.46億元，同比增長27.3%。

據(jù)綠城中國執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官耿忠強(qiáng)透露，截至2021年12月31號，綠城現(xiàn)金短債比為1.7倍、凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%、剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，位列黃檔區(qū)間。

“未來，公司將繼續(xù)強(qiáng)化內(nèi)源性現(xiàn)金流管理，包括提高銷售去化力度、嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模、合理排布投資計劃等，精益管控各類成本費用支出，確保2023年能夠進(jìn)入綠檔區(qū)間。”耿忠強(qiáng)表示。