做乙方真香?綠城去年銷售額超3500億元 代建撐起業(yè)績(jī)半邊天

房企揮舞杠桿的時(shí)代一去不復(fù)返，一個(gè)常年被忽視的領(lǐng)域在此時(shí)異軍突起，悄然露出鋒芒。

近期，萬(wàn)科低調(diào)成立一家代建公司，而在碧桂園的內(nèi)部會(huì)議上，管理層人士重點(diǎn)提及代建。

早在2005年，綠城中國(guó)(以下簡(jiǎn)稱“綠城”)便已布局代建業(yè)務(wù)。當(dāng)了16年“乙方”后，代建業(yè)務(wù)已撐起業(yè)績(jī)“半邊天”，成為重要的輕資產(chǎn)收入來(lái)源。

3月22日，綠城發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，綠城實(shí)現(xiàn)收入1002.4億元，同比增長(zhǎng)52.4%;股東應(yīng)占利潤(rùn)44.69億元，同比增長(zhǎng)17.7%;合同銷售金額3509億元，同比增長(zhǎng)21%，完成全年目標(biāo)的113%。

在合約銷售構(gòu)成中，綠城通過(guò)代建獲取的銷售金額達(dá)到843億元，同比增長(zhǎng)13%，占總合同銷售金額的24%。時(shí)代周報(bào)記者注意到，綠城代建權(quán)益銷售額占公司權(quán)益銷售額比例已過(guò)半，為58%。

新拓項(xiàng)目代建費(fèi)超70億元

3月23日，在2021年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿表示，2021年，綠城代建業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)得到鞏固，規(guī)模和收益進(jìn)一步擴(kuò)展。目前，綠城已有345個(gè)代建項(xiàng)目，覆蓋101個(gè)城市，合約總建筑面積8468萬(wàn)平方米，在建面積4404萬(wàn)平方米。

“通過(guò)政府代建、商業(yè)代建和資方代建，加上我們可以提供的金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)等，新拓的代建類項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)一步得到提升，全年新拓項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估達(dá)71.1億元，同比增長(zhǎng)22.3%。”李駿進(jìn)一步指出。

代建在綠城特色定制項(xiàng)目方面，也扮演著舉足輕重的角色。

據(jù)管理層人士透露，2021年綠城累計(jì)獲取17個(gè)重資產(chǎn)特色定制項(xiàng)目，總貨值826億元，占新增總貨值的26%。

其中，輕資產(chǎn)代建在新拓的城市更新、未來(lái)社區(qū)、公建類等特色特制項(xiàng)目、多元化項(xiàng)目達(dá)12個(gè)，總建面約371萬(wàn)平方米，占全年新拓建面的16%。

此外，在綠城2022年的可售貨源中，代建項(xiàng)目貨源1680萬(wàn)平方米，占期初總可售貨源面積2034萬(wàn)平方米的82.59%，預(yù)計(jì)可售貨值將達(dá)990億元。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”預(yù)計(jì)，我國(guó)代建市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)占比將以年均21.3%的速度增長(zhǎng)。到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)12.5%，較2021年4.8%的滲透率大幅增長(zhǎng)。

2023年全線“轉(zhuǎn)綠”

2021年，綠城逆勢(shì)“攻城略地”。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，綠城在42座城市累計(jì)新增項(xiàng)目101個(gè)，總建筑面積約1751萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)新增貨值約3137億元，新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)約9080元/平方米。其中，歸屬綠城的權(quán)益貨值約1834億元。

綠城執(zhí)行董事兼行政總裁郭佳峰表示，去年綠城在杭州的第三批拍地和今年北京的首批拍地中，共獲取7個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值300億元，且絕大部分貨值可以在今年基本轉(zhuǎn)化。2022年至今，綠城在其它地區(qū)新增土儲(chǔ)貨值為360億元。

郭佳峰指出，在當(dāng)前市場(chǎng)不明朗的背景下，綠城還是會(huì)將繼續(xù)保持投資定力，提高投資標(biāo)準(zhǔn)，保持穩(wěn)健參與。在區(qū)域布局上，以長(zhǎng)三角、京津冀和大灣區(qū)三大城市群為主，預(yù)計(jì)80%的投資資源仍然會(huì)聚焦在一二線城市，20%的投資資源將布局在江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三線城市，全年拿地的貨值目標(biāo)計(jì)劃定在2500億~3000億元。

不過(guò)，綠城仍然面臨著“三道紅線”壓力。

截至2021年12月31號(hào)，綠城的總資產(chǎn)規(guī)模為5210.44億元，同比增長(zhǎng)25.8%，其中總存貨2836.98億元，同比增長(zhǎng)21.9%。銀行存款及現(xiàn)金714.96億元，同比增長(zhǎng)9.7%，數(shù)值和增速均創(chuàng)歷史新高。

負(fù)債方面，綠城的總負(fù)債4133.98億元，總借貸1274.59億元，同比增幅6.9%;合同負(fù)債1488.88億元，同比增長(zhǎng)32%;凈資產(chǎn)達(dá)1076.46億元，同比增長(zhǎng)27.3%。

據(jù)綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官耿忠強(qiáng)透露，截至2021年12月31號(hào)，綠城現(xiàn)金短債比為1.7倍、凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%、剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，位列黃檔區(qū)間。

“未來(lái)，公司將繼續(xù)強(qiáng)化內(nèi)源性現(xiàn)金流管理，包括提高銷售去化力度、嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模、合理排布投資計(jì)劃等，精益管控各類成本費(fèi)用支出，確保2023年能夠進(jìn)入綠檔區(qū)間。”耿忠強(qiáng)表示。