近50城出臺樓市新政 支持合理需求成調(diào)控主旋律

3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，推出19條措施，在五個方面穩(wěn)定樓市：支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。

根據(jù)《通知》，鄭州成為首個取消“認房又認貸”的大城市，并對大學生、外來務(wù)工人員、來鄭投親養(yǎng)老人員、改善性需求等四個群體給予了較大力度的支持。這也使鄭州成為近期對市場支持力度最大的城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有近50個城市出臺了多項樓市政策，其中，“支持合理需求”成為當下樓市調(diào)控的主旋律。

這些措施對樓市的支持作用不可忽視。近期，以長三角、大灣區(qū)為代表的熱點區(qū)域樓市出現(xiàn)一定升溫，似乎意味著持續(xù)了6個月的低迷走勢已經(jīng)終結(jié)，且隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場繼續(xù)反彈的動力仍在。

從利好剛需到支持改善

樓市政策尺度的松動，早在去年下半年就已出現(xiàn)。2021年10月，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會上透露，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，央行、銀保監(jiān)會等主管部門先后作出“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的相關(guān)表態(tài)。

去年年末，房地產(chǎn)信貸政策在執(zhí)行中開始出現(xiàn)松動，房貸利率下降，放款周期縮短。這種情況一直延續(xù)到今年。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年2月，103個城市主流首套、二套房貸利率平均環(huán)比下降9個基點，放款周期縮短12到38天不等。

地方政府對政策的調(diào)整，則主要集中在2022年。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年已有近50個城市了出臺政策，對市場進行松綁，政策主要集中在降低首付比例、放松落戶限制、松綁公積金政策、發(fā)放購房補貼等四個方面，均為從需求端入手。

這些做法同樣有跡可循。

去年末召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。今年2月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹表示，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”。

對合理需求的支持，被認為是一項重要的政策導(dǎo)向。按照住建部部長王蒙徽的觀點，我國仍然處于城市快速發(fā)展的階段，住房的剛性需求比較旺盛。但去年以來，由于信貸等門檻偏高，需求的釋放明顯受阻。

因此，在頻繁出臺的“地方版”調(diào)控中，對需求的支持成為主要內(nèi)容。

但值得注意的是，現(xiàn)有的“地方版”調(diào)控政策，主要利好以首套置業(yè)為主的剛性需求，對于改善性需求的刺激力度仍然不夠。

直到鄭州的政策出臺，對改善性需求的支持正式提出。按照鄭州的相關(guān)政策，“居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。”同時，“認房不認貸”的做法，也被認為是改善性需求的重大利好。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉將鄭州稱為“第一個降低改善需求貸款門檻的城市”。他向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從這個意義上說，多數(shù)城市松綁政策的空間仍然存在。未來將有越來越多的城市沿著這一路徑，對剛需、改善性需求同時進行支持。

他認為，綜合市場景氣程度、房價等指標來看，至少有40個城市有這種潛力。

調(diào)控的變與不變

多數(shù)分析人士仍然認為，鄭州樓市新政或?qū)a(chǎn)生示范效應(yīng)。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，鄭州等城市的做法，或會引發(fā)其他城市的陸續(xù)跟進，財政壓力較大的城市是出臺類似松綁政策的優(yōu)選城市?？紤]到很多城市仍有復(fù)蘇的潛力，這也是“逆周期調(diào)節(jié)的政策取向之下的必然舉措”。

貝殼研究院也認為，長春、哈爾濱、石家莊、青島、太原等景氣指數(shù)較低的北方城市，“市場修復(fù)仍需要時間和政策支持”。

對需求的支持政策不斷出臺，說明樓市調(diào)控的主旋律在發(fā)生變化，但并不意味著調(diào)控的初衷出現(xiàn)調(diào)整。

在2月24日的新聞發(fā)布會上，住建部將“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”列為今年的重點工作之一。為此，住建部重申“房住不炒”的定位和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段”的原則，并強調(diào)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準性和協(xié)調(diào)性。

中信證券表示，堅持房住不炒的政策定力，容易被誤解為“持續(xù)打壓房地產(chǎn)市場”，但并非如此，真正的政策定力，是指推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的定力，即持續(xù)開展逆周期調(diào)節(jié)的定力。該機構(gòu)認為，當前房地產(chǎn)政策的主旋律，當是穩(wěn)定市場，鼓勵需求。

但以鼓勵需求為名，試圖突破“紅線”的行為將受到限制。

張大偉表示，地方政府松綁樓市的沖動一直存在，但根據(jù)過去的經(jīng)驗，當政策松綁尺度過大時，通常會被要求收回，即出現(xiàn)“一日游”的現(xiàn)象。因此，對樓市松綁的舉措，最終不會超出監(jiān)管部門設(shè)定的框架。

對于此輪政策的效果，中信證券表示，2022年3月或是房地產(chǎn)市場銷售的底部，市場基本面將在今年二季度之后逆轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)投資信心也有望在二季度逐步恢復(fù)。