地產融資邊際松動：兩日20家房企發(fā)債申請被“反饋”

地產行業(yè)融資現(xiàn)邊際松動。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅2月14日-15日短短兩日期間，便有20家地產開發(fā)類企業(yè)發(fā)債融資進展狀態(tài)更新為“已反饋”及 “已受理”。

業(yè)內人士指出，伴隨著 “房地產并購貸款不再計入‘三道紅線’”、部分大中型銀行已做好房地產并購貸款等業(yè)務的額度安排等利好政策相繼落地，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足;但在具有國資背景的企業(yè)以及經營穩(wěn)健實力較強的民營企業(yè)之外，對于那些中小型的民營房企，特別是債務風險較高的房企，融資難度及壓力并沒有降低。

密集“反饋”

根據上交所“公司債券項目信息平臺”披露信息，僅2月15日單日，有近10家地產開發(fā)類企業(yè)的公司債券項目進展更新為“已反饋”，具體包括：資陽城建、溫州城建、青島世園集團、眉山發(fā)展、菏澤城投、太原龍城發(fā)展等。

在此前一日， 2月14日，廈門住宅建設集團、成都高新投資集團、無錫太湖新城發(fā)展、上海張江集團、廣州城建、上饒創(chuàng)新發(fā)展產投集團等多家地產開發(fā)類企業(yè)，也迎來了發(fā)債融資申請受理后的再一次進展更新，當前項目進展均為“已反饋”。

北京商報記者查詢上述發(fā)債主體的公司債券募集說明書發(fā)現(xiàn)，這兩日密集更新為“已反饋”的企業(yè)債券大多在今年1月被受理。從債券品種來看，包括ABS、私募、小公募等;在募資用途方面，本輪地產開發(fā)類企業(yè)所募集資金多用于項目建設，部分也標注用途為償還公司有息債務、補充企業(yè)流動資金。

在普遍"錢緊"的當下，地產開發(fā)類企業(yè)的發(fā)債熱情也是有增無減。根據交易所披露的債券信息，也有多家企業(yè)的發(fā)債申請被受理。

比如，2月15日，保利發(fā)展2022年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為“已受理”。根據募集說明書，該債券品種為小公募，擬發(fā)行金額98億元。據悉，保利發(fā)展此次公司債券募集資金擬將用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設、收購地產項目及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

國資背景企業(yè)“領銜”

值得一提的是，從發(fā)債主體來看，國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成為了發(fā)債融資隊伍中的主力。以擬發(fā)行45億元小公募公司債的上海張江(集團)為例，該公司由上海市浦東新區(qū)國有資產管理委員會全資持有;擬發(fā)行98億元小公募的保利發(fā)展，則是國資委重點扶持的央企。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向北京商報記者表示，當前發(fā)債主體由國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺“領銜”，能夠反映出當前地產融資的一些特征。

“一是，為穩(wěn)定宏觀經濟增長，中央要求基礎設施投資要靠前發(fā)力，盡快形成實物工作量，因此地方國有房企要加快融資。二是，中央要求地方加大保障房建設，地方國有房企是保障房建設的主體。較多地方國有房企發(fā)債融資，表明地方政府正在積極落實中央關于穩(wěn)增長及保障房建設的要求。” 劉水如是總結道。

劉水分析指出，基于當前行業(yè)融資環(huán)境及現(xiàn)狀，有兩類企業(yè)的發(fā)債申請較易通過。“一是央企、國企，這些具有國資背景的企業(yè)有地方政府及國資委背書，信用評級較高，能較容易獲得發(fā)行申請。二是經營穩(wěn)健的頭部民營企業(yè)，這些企業(yè)財務穩(wěn)健，經營實力較強，有較高的信用評級，也比較容易獲得發(fā)債申請。”

也有券商人士向記者證實了劉水的上述說法。該券商人士表示，以ABS發(fā)行為例，承銷商的首選客戶就是主體信用等級及債券信用等級皆高、抗風險能力較強的國企央企;其次，就是經營穩(wěn)健、綜合實力較強的民營企業(yè)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期等候發(fā)債的企業(yè)陣容中，民企房企數(shù)量可謂寥寥，其中便有龍頭房企萬科的身影。據上清所披露信息，2月10日，萬科企業(yè)股份有限公司擬發(fā)行2022年度第二期中期票據，募集資金擬全部用于項目建設，這將是萬科今年以來第二次發(fā)行中期票據。1月中旬，萬科80億元中期票據獲注冊，并于1月27日在銀行間市場發(fā)行今年首期30億元中期票據，擬用于商品房項目建設，期限3年，發(fā)行利率為2.95%。

告別“大水漫灌”

對于當前房地產行業(yè)的融資現(xiàn)狀，多位行業(yè)人士給出的判斷是：隨著信貸端政策的邊際放松，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。

劉水分析指出，此前召開的央行工作會議要求“穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度”，近期政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款，收并購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”。這些政策的出臺，表明將對以前執(zhí)行過緊的房地產金融政策給予矯正，房企的融資環(huán)境正在邊際改善。

在劉水看來，對于具有國資背景的地產開發(fā)企業(yè)而言，一是，年初金融機構額度充裕，央國企有較高的信用等級，可以加大融資;二是，政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款，收并購貸款不計入“三道紅線”，央國企可以充分利用政策支持加快融資。 “對于一些經營穩(wěn)健實力較強的民營企業(yè)，年初金融機構額度充裕，充分利用政府矯正房地產金融政策的空間，經營穩(wěn)健實力較強的民營企業(yè)，可憑借財務穩(wěn)健及較強開發(fā)經營能力，利用房地產貸款、ABS、信用債等多種工具積極融資，獲得發(fā)展先機。” 劉水分析道。

但同策研究院資深分析師肖云祥也補充指出，現(xiàn)階段房企融資環(huán)境的邊際改善效果也是“有限”的。“實際上，在去年房企融資最困難的時候，央企國企受到的影響并不算大。后來隨著政策的松動，央企國企也是最先受益的。”

肖云祥直言，目前來看，房企融資政策較過去并沒有發(fā)生太大的變化，中小型的民營房企，特別是債務風險較高的房企，融資壓力并沒有降低。肖云祥分析認為，未來一段時間融資環(huán)境或會有一定的改善空間，但像過去“大水漫灌”的可能性不大。比如近期的并購貸、保障性租賃住房領域的寬松，但這類政策是特定領域的邊際寬松。

肖云建議，在債務管理方面，地產開發(fā)類企業(yè)還應在債期、債務結構、融資成本等方面做好考慮;當然還需要“開源節(jié)流”，做好去化和合理投資的工作。