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樓市近600次調(diào)控政策底顯現(xiàn) “穩(wěn)定”成2022年主基調(diào)

樓市近600次調(diào)控政策底顯現(xiàn)
2021-12-21 16:50 來源: 編輯:鳳凰網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

2021年已經(jīng)進入歲尾。對于房地產(chǎn)市場而言,“房企變局”“密集調(diào)控”“政策底顯現(xiàn)”等是這一年的關(guān)鍵詞。

這一年,房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實行,房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了重大的變化——過去行業(yè)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報的模式已經(jīng)不在。

這一年,伴隨著全國調(diào)控政策的密集出臺,房地產(chǎn)行業(yè)銷售也呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,11月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位,單月高達(dá)56次房地產(chǎn)調(diào)控,年內(nèi)累計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)586次。

展望未來,多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時報記者采訪時表示,“穩(wěn)定”是明年樓市的主基調(diào),年末各種調(diào)控政策的指向就是穩(wěn)定樓市,這也代表了政策見底。另一方面,政策有望將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù),因城施策、供需兩端發(fā)力;同時,適度加快長租房市場發(fā)展,推進保障房建設(shè)。

政策底顯現(xiàn)

2021年年初,涉及房企融資、拿地的政策接連出臺,其中包括備受市場關(guān)注的“三條紅線”監(jiān)管新政。

實際上,早在去年8月20日,住建部、人民銀行等就明確了12家重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將在當(dāng)年9月1日進行試點,也就是業(yè)內(nèi)稱之為的房企融資“三道紅線”政策,該政策從今年初開始正式實行。

三條紅線政策實施以來,房企普遍加速了降低有息負(fù)債的進程,尤其是龍頭房企。

據(jù)海通證券統(tǒng)計,2021年上半年,部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底,除綠地控股、首開股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯商臵業(yè)以外,其統(tǒng)計的部分龍頭A股上市公司三道紅線(剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%;凈負(fù)債率小于100%;現(xiàn)金短債比大于1)全部達(dá)標(biāo)。

進入2月,一份自然資源部發(fā)布的住宅用地分類調(diào)控文件流出,文件要求重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”:集中發(fā)布出讓公告,且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動。其中,重點城市包括4個一線城市,18個二線城市。

集中供地政策改變了房企的拿地節(jié)奏,也被業(yè)內(nèi)視為2021年房地產(chǎn)最大市場變化之一。

“2021年,土地市場在上半年高位運行后,下半年整體土地市場開始出現(xiàn)了明顯的下調(diào)跡象,隨著房地產(chǎn)市場成交降溫,房企資金鏈壓力越來越大,拿地房企積極性越來越低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時報記者表示,集中供地改變了房企原有的開發(fā)節(jié)奏。隨著房地產(chǎn)市場的變化而冷熱不均,2022年集中供地政策有望繼續(xù)調(diào)整。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示,截止11月,2021年年內(nèi)全國熱點的100個城市賣地金額為4.05萬億,同比2020年同期出現(xiàn)了下調(diào),下調(diào)幅度為7.4%,從土地市場數(shù)據(jù)看,熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為了趨勢,特別是2021年下半年來,土地市場持續(xù)低迷。

此后,各類限價、限售、限購等政策密集出臺,地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼信號不斷被釋放。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,2021年1~8月累計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過400次,刷新了歷史紀(jì)錄。

值得注意的是,9月以來,房地產(chǎn)政策開始逐漸轉(zhuǎn)暖成為業(yè)內(nèi)共識。

9月底,央行在第三季度例會上提出要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,10月,哈爾濱等部分城市出臺了相關(guān)政策,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。12月,高層會議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,并首次提出要促進房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

在張大偉看來,樓市防止下調(diào)過快有望成為未來的政策趨勢,“穩(wěn)定”是明年樓市最確定的關(guān)鍵詞。“近兩年來,樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格。一邊是對熱點城市的新房、二手房的限價令,另一邊是全國多個城市新房的限跌令,房價大漲會放大金融風(fēng)險,而房價斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定,也會波及金融系統(tǒng)。年末各種調(diào)控開始穩(wěn)定樓市,全國超過20個城市開購房補貼,都代表了政策的見底。”

光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對記者表示,房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭,各地因城施策,落實“三穩(wěn)”任務(wù)。“不能讓房價非理性上漲,房企無序加杠桿,同時,也不能讓房地產(chǎn)過冷,房地產(chǎn)市場過熱與過冷都是有害的。”展望未來,政策仍將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù),因城施策、供需兩端發(fā)力,根據(jù)區(qū)域具體房地產(chǎn)市場供需情況,對調(diào)控政策一定預(yù)調(diào)微調(diào);同時,適度加快長租房市場發(fā)展,推進保障房建設(shè)。

“預(yù)計在‘房住不炒’的大基調(diào)下,短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大,地方將響應(yīng)中央要求因城施策,對地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問題采取針對性舉措,加快落地扶持類政策,除加大購房補貼外,降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調(diào)預(yù)期。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者。

風(fēng)險事件有望減少

在今年房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下,不少知名民營房企在下半年出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象或苗頭。

2021年7月,藍(lán)光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告;8月,陽光100也表示未能支付到期的可轉(zhuǎn)換債券。9月,恒大集團理財停止兌付的消息傳出,這一事件引發(fā)了恒大自身的流動性危機,也在一定程度上預(yù)示了后續(xù)其他房企可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險。

10月以來,包括花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等出現(xiàn)美元債務(wù)兌付困難的情況,這也導(dǎo)致地產(chǎn)美元債大幅下跌。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,進入10月以來,已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。其中,2021年到期的債券受到的沖擊最大,其次是2022年到期債券,2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

“背后核心原因還是房地產(chǎn)調(diào)控,特別是三條紅線抑制了房企融資渠道,而銷售收緊又導(dǎo)致企業(yè)回款困難,開發(fā)貸、按揭貸款雙收緊,使得房企還債能力銳減。”張大偉告訴記者。

值得注意的是,不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救,房企風(fēng)險事件有望減少成為業(yè)內(nèi)共識。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對記者表示,隨著行業(yè)對流動性風(fēng)險的重視,部分處在危險邊緣的房企開始積極采取措施,通過變賣資產(chǎn)、股東借款、增發(fā)配股等方式補充資金,對緩解短期債務(wù)壓力起到了積極作用。“當(dāng)前融資相關(guān)政策基本見底,保障正常融資、政策糾偏成為監(jiān)管的主要方向,房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看,未來房企的風(fēng)險事件會逐步減少。”

房企積極謀變

值得注意的是,今年的房地產(chǎn)市場銷售情況呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢也被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

據(jù)國家統(tǒng)計局12月15日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2021年1~11月,商品房銷售面積為15.8億平方米,同比增長4.8%,比2019年1~11月份增長6.2%,兩年平均增長3.1%;銷售額方面:2021年1~11月,商品房銷售額為16.2萬億元,同比增長8.5%,比2019年1~11月份增長16.3%,兩年平均增長7.8%。

不過,就單月來看,房地產(chǎn)市場銷售情況已經(jīng)連續(xù)多個月處于下降態(tài)勢。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,11月,市場仍處于調(diào)整階段,疊加去年同期高基數(shù)影響,全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%,連續(xù)4個月保持兩位數(shù)下降,但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響,降幅較上月分別收窄7.7和6.3個百分點。

“受前期調(diào)控發(fā)力和銀行按揭額度緊張等因素影響,下半年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加,市場整體降溫,個別房企出現(xiàn)違約事件,購房者觀望情緒上升,進一步拖累市場活躍度下降,房企銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下滑。”

在陳文靜看來,上半年房企加大營銷力度,銷售面積達(dá)歷史同期最高水平,整體表現(xiàn)超預(yù)期。三季度市場明顯降溫,商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)降。

從短期市場趨勢看,房企銷售下滑,短期償債壓力加大成為共識,在此背景下,不少房企們選擇開源節(jié)流。

以萬科為例,11月17日,萬科在內(nèi)部倡議,提出要轉(zhuǎn)變黃金時代的慣性思維方式,將經(jīng)營理念貫穿始終,對不產(chǎn)生價值的動作和開支做減法,花小錢辦大事等工作要求。

張大偉認(rèn)為,除了開源節(jié)流,保持流動性,安心賺小錢,房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路,著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)。“接下來是房企大洗牌的時刻,誰的品質(zhì)更好,就更能吸引用戶,在收縮的房地產(chǎn)市場中分一杯羹。認(rèn)清形勢,加速轉(zhuǎn)變,才能有機會熬過行業(yè)冬天,贏得下半場競爭的門票。”

另一方面,房企的轉(zhuǎn)型也在今年常被提及,不過業(yè)內(nèi)提示要謀定而后動。劉水認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤率持續(xù)下行,在這樣的背景下,房企切忌盲目,畢竟跨領(lǐng)域是有門檻和資金投入的,不能為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型,所以企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況和發(fā)展需要謹(jǐn)慎調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。

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