迷霧之下的樓市政策走向：調(diào)整信號與“松綁”疑云

久旱逢甘霖。11月11日，滬深兩市沉寂多時的房地產(chǎn)板塊迎來爆發(fā)，招商蛇口、金地集團、泰禾集團等多只股票漲停，港股內(nèi)房股也紛紛上漲。債券方面，一批此前大幅下跌的房地產(chǎn)債券，漲幅均超過兩位數(shù)。

在此之前，房地產(chǎn)市場面臨持續(xù)調(diào)控，下半年來的信貸收緊，使得市場交易大幅縮水，部分房企遭遇資金鏈危機，并連帶導(dǎo)致股債兩市持續(xù)下挫。

引發(fā)此輪資本市場升溫的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，傳遞出融資和并購政策松綁的消息;11月10日，沈陽疑似大幅松綁調(diào)控政策;而在近期，高盛、貝萊德等外資機構(gòu)正在大舉買入中國房企債券。

其中，因未能得到當(dāng)事各方確認(rèn)，部分消息顯然有“羅生門”之嫌。但對于信心已經(jīng)跌入谷底的房地產(chǎn)業(yè)來說，提振作用仍然明顯。

事實上，自今年9月24日央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會以來，政策微調(diào)的預(yù)期就開始出現(xiàn)。近一個多月來，除公開表態(tài)外，各級監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會共召開3次房企座談會，密度之高頗為罕見。

這些動作釋放出的利好消息，都成為房企的信心之源。但事實上，與外界紛擾的解讀不同，監(jiān)管層從未釋放出明確的“松綁”信號。因此，現(xiàn)階段行業(yè)能夠維持多大程度的樂觀，仍是值得討論的問題。

購房信貸環(huán)境筑底改善

受信貸政策收緊等因素的影響，今年7月以來，全國商品房銷售規(guī)模連續(xù)三個月同比下滑，到9月，降幅已達(dá)到兩位數(shù)。不僅傳統(tǒng)的“金九銀十”成色不足，一些房企的資金狀況也變得緊張，由于償債高峰期將至，少數(shù)企業(yè)已處于違約的邊緣。

受此影響，熱點城市的第二輪集中供地以冷淡收場。與首輪供地的熱情洋溢相比，溢價率下跌、流拍率升高是普遍現(xiàn)象，不少地塊因報名數(shù)量不足而出現(xiàn)“未拍先流”。

同期，有機構(gòu)開始拋售房企債券，并導(dǎo)致一些美元債價格大幅下跌。股票市場同樣表現(xiàn)不佳，三季度以來，A股地產(chǎn)板塊以陰跌為主，少有上漲行情。這種驟然的下挫，讓不少從業(yè)者感到措手不及。

事情從9月末開始發(fā)生變化。

9月24日，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，表示“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益”。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議要求，金融機構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。

10月15日，人民銀行舉行2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，金融市場司司長鄒瀾首次對信貸收緊的現(xiàn)象作出解釋，“個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。”他將這種變化稱為金融機構(gòu)的“短期過激反應(yīng)”。

此外，“部分金融機構(gòu)對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求‘紅檔’企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。”

事實上，隨著此輪表態(tài)的做出，信貸環(huán)境也已有所改善。華東區(qū)域某房企向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，雖然不是普遍現(xiàn)象，但部分銀行已重新啟動開發(fā)貸審批流程，一度停滯的按揭貸款也開始發(fā)放。

貝殼研究院監(jiān)測重點城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月貝殼研究院監(jiān)測的90城首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點，這是年內(nèi)上述指標(biāo)首次環(huán)比下降。

11月10日，央行罕見地首次發(fā)布單月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中，10月居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉(zhuǎn)正。且在近十年的同期對比中，規(guī)模僅低于2016年10月。

“這也是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，但實質(zhì)性的改善尚需時日。

未經(jīng)證實的利好

今年10月下旬以來，監(jiān)管部門甚少就房地產(chǎn)做出公開表態(tài)，但其對市場的關(guān)切程度并未減弱。

自10月15日到11月9日的不到一個月時間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國家發(fā)改委外資司和國家外匯局、中國銀行間市場交易商協(xié)會，共召開了3次代表性房企座談會。

從上述會議傳遞出的信息來看，改善融資政策、恢復(fù)市場信心，是與會房企的主要訴求。在最近一次的座談中，有與會人士提出了松綁“三條紅線”政策、上調(diào)信貸額度、存量項目(評級時)不降級等建議。

這些建議很快被市場解讀成利好。但一位參加過某次座談的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這類訴求只是與會者的建議，而非最終的結(jié)論。

他表示，在其參加的一次座談中，監(jiān)管部門主要是以了解一線情況和聽取各方建議為主，會上并未做出明確承諾，會后也未發(fā)布公開消息。因此，政策最終能否按照參會者的意愿作出調(diào)整，仍是未知數(shù)。

“只能說，市場太需要利好了，太需要信心了。”他說。

11月10日，另一件似是而非的羅生門事件，再度刺激了市場的情緒。當(dāng)日有傳言稱，沈陽將出臺包括解除限購、解除限售、放寬契稅政策、認(rèn)貸不認(rèn)房、提高按揭貸款放款效率、放寬備案價格等在內(nèi)的6條措施，從而大幅松綁樓市調(diào)控。

11月11日，一名沈陽樓市的資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，公司有領(lǐng)導(dǎo)參與了政府部門近期的座談，也聽說了類似的政策，但并未看到具體文件。而截至記者發(fā)稿時，沈陽市房產(chǎn)局向媒體表示，沈陽仍執(zhí)行現(xiàn)行限購、限售等政策，未發(fā)生改變。

在此之前，武漢、義烏、哈爾濱、長春都曾出臺過所謂的“救市”政策。相比之下，傳言中的沈陽版本刺激力度最大，因此也最受關(guān)注。

迷霧之下

即使一些消息的真實度存疑，市場信心仍然得到了提振。事實上，在各項利好的刺激下，11月以來，房地產(chǎn)股債兩市就有恢復(fù)的跡象。11月9日，滬深地產(chǎn)股就已出現(xiàn)明顯上漲。

趁此“東風(fēng)”，11月5日和11月9日，世茂集團董事局主席許榮茂斥資約16.23億港元，先后兩次增持世茂集團。11月9日晚間，旭輝控股也發(fā)布公告稱，以配資的形式募集資金，大股東林氏家族承諾將“全額兜底”。

今年9月，一些房企曾通過大股東增持的方式，為市場短暫地注入了信心。相比之下，此次護盤行為發(fā)生時，市場的情緒顯然更為高漲。

近日，高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪時表示，正在買入中國房企債券。其團隊成員稱，個別房企風(fēng)險事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，傳染風(fēng)險被高估了，市場正在消化這一風(fēng)險。此外，另一家國際投資機構(gòu)貝萊德近期也在買入中國房企的股票。

“外資抄底”傳遞出的信號意義，顯然要強于“內(nèi)資護盤”。結(jié)合此前傳遞出的信息，近日股債兩市的超預(yù)期反應(yīng)便不難理解。

但有分析人士指出，不應(yīng)對其信號意義做出過度解讀，因為政策觸底后的小幅調(diào)整，并不意味著大范圍的松綁行為出現(xiàn)，也不能簡單理解成“救市”。相比于外界一廂情愿的理解，監(jiān)管部門從未釋放過明確的松綁信號。且如果對當(dāng)前煩雜的信息進(jìn)行篩選的話，確定性和實質(zhì)性的利好并不多。

高層在10月中旬的一次表態(tài)中，就曾對房地產(chǎn)市場做出定調(diào)，“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”這也意味著，當(dāng)前并不存在政策大幅松綁的基礎(chǔ)。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在談“松綁”還為時過早。應(yīng)密切關(guān)注近兩個月的市場變化，在信貸政策已經(jīng)有所改善的情況下，如果房屋、土地市場有所起色，政策就不需要再做大幅調(diào)整。

前述房企人士也認(rèn)為，即便政策有所調(diào)整，監(jiān)管層也更傾向于采用窗口指導(dǎo)的方式進(jìn)行隱蔽地調(diào)整。這種方式更有利于預(yù)期管理，因為既無需做出明確的政策發(fā)布，市場端又能夠感知到執(zhí)行層面的細(xì)微變化。

他同時表示，這種調(diào)整的幅度不會很大，且僅限于當(dāng)前的口徑范圍內(nèi)。