無錫打響全國第三輪土拍第一槍 多城下調(diào)競買門檻流拍或減少

11月1日，在22城第二輪土拍流拍率達30%的市場環(huán)境中，無錫打響了全國第三次集中供地第一槍。

從成交結果來看，20宗地塊全部成交，17宗底價成交，3宗有溢價，成交總金額約273.8億元?！蹲C券日報》記者注意到，無錫第三批次集中供地無地塊地價觸頂，僅3宗地塊以低溢價成交，梁溪區(qū)北塘廣石路地塊溢價率最高也不過2.76%。

“城投等地方型國企靈活參與土拍，這與第一批次、第二批次大量民營房企參拍形成鮮明對比。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱向《證券日報》記者表示，盡管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，但這仍未能激起民營房企的參拍意愿，也從側(cè)面反映出當下民營房企的資金壓力巨大。

多城放寬參拍門檻

截至11月2日，除寧波、鄭州之外，其余20個重點城市均已完成了前兩輪集中供地?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，全國22個重點城市住宅用地總成交面積為2.2億平方米，達到去年成交量的75%。

從第一批集中供地房企搶地，到第二批集中供地撤牌流拍，市場熱度分化明顯。在樓市銷售回落及“三道紅線”融資新規(guī)等多重壓力下，近日多地第三批集中供地步伐加快。

據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，目前除無錫先行完成第三輪土拍外，南京、蘇州、深圳、廣州、合肥等多城也公布了第三批土地掛牌信息，并透露相應土拍規(guī)則。

“由于第二批土拍降溫明顯，供求關系有所失衡將在一定程度上影響房價，為了促進市場平穩(wěn)發(fā)展，第三批集中供地在土拍規(guī)則方面有所放松或優(yōu)化。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《證券日報》記者表示，如南京放寬了參拍房企的資質(zhì)要求;蘇州更為明顯，第三批出讓地塊的保證金比例全部下調(diào)至30%，首次付款比例由第二批的60%下降至50%，同時部分地塊未設市場指導價。

貝殼研究院表示，從規(guī)則調(diào)整來看，第三批較第二批在規(guī)則上有所放松，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門檻(拿地資質(zhì)從1級降至2級或3級)以及放寬聯(lián)合拿地的限制;蘇州調(diào)整資金要求，一定程度上緩解房企的資金壓力。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來，預計接下來第三批次地塊或?qū)膮⑴拈T檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價格、試點規(guī)則和品質(zhì)要求等方面做出調(diào)整，優(yōu)化地塊的“出讓條件”，提高房企拿地意愿，促進土地市場平穩(wěn)運行。

穩(wěn)健型房企仍是拿地主力

“第二批集中供地受到土地供應與房企拿地節(jié)奏錯配的影響，疊加多方面監(jiān)管因素，多數(shù)房企面臨較大現(xiàn)金流壓力，因此房企整體參與熱情不高。”貝殼研究院表示，不過房企為了補充2022年的可售貨值，以及部分城市為了完成年度供應計劃，預計11月份-12月份還將迎來一波土地集中供應與出讓的行情。

“為緩解房企的資金壓力，多地正通過優(yōu)化出讓條件以及推出優(yōu)質(zhì)地塊等方式提高房企的參與率。”王小嬙表示，預計接下來的第三批土拍，部分城市為提升市場熱度、激活土地資源利用率，將在一定程度上加碼推出優(yōu)質(zhì)地塊，提升對房企的吸引力，預計第三批土拍流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴鶞p少。

“對于第三批集中供地來說，穩(wěn)健型房企仍然會是拿地的主力軍。”貝殼研究院相關人士向《證券日報》記者表示，目前正處于房企風險的暴露和出清周期，部分企業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向平穩(wěn)高質(zhì)量運營轉(zhuǎn)型，拿地趨于謹慎。

“資金實力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機會，預計城市間和城市內(nèi)市場熱度分化延續(xù)，資金壓力較小的中小房企亦可擇機低價補貨。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示。

不過，陳文靜也強調(diào)，部分房企資金端壓力較大，現(xiàn)金流安全性迎來考驗，加快回款仍是短期內(nèi)房企的工作重心，四季度重點城市首批供地項目或?qū)⒓腥胧?，預計房企營銷端將面臨較大壓力。