十大房地產(chǎn)開發(fā)投資最多省份：為何廣東江蘇浙江居前三

近年來，我國哪些地方的房地產(chǎn)開發(fā)投資最多?哪些地方的增速快?

一般來說，固定資產(chǎn)中權重最大的三大塊是工業(yè)投資、基建投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資。其中在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，近年來隨著區(qū)域樓市的分化，各地的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也出現(xiàn)分化。

第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，對2020年31個省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)和2011年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速統(tǒng)計梳理發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資前十的省份分別是廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川、安徽、福建、湖北和湖南，可以看到主要是經(jīng)濟大省和人口大省。而從近年來的變化看，西藏、貴州、甘肅、廣東、云南、陜西、河南、青海、浙江、江西位居前十，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速主要與人口流動、城鎮(zhèn)化率速度和經(jīng)濟發(fā)展速度相關。

表：31省份2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額(數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局)

2020年十大房地產(chǎn)開發(fā)投資最多省份：廣東江蘇浙江超萬億

數(shù)據(jù)顯示，有3個省份2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資超過萬億大關，分別是第一經(jīng)濟大省廣東(17313億元)、第二經(jīng)濟大省江蘇(13171億元)和第四經(jīng)濟大省浙江(11414億元)。

廣東省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資1.73萬億元，同比增長9.2%。同期廣東商品房銷售面積同比增長7.7%，增幅比前三季度提高8.6個百分點，為2018年以來的最高增速。

2020年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資比江蘇多了4000多億元。從近十年來的數(shù)據(jù)變化看，2011年-2014年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資一直少于江蘇，但2015年廣東反超江蘇后，領先優(yōu)勢不斷擴大。

表：東部沿海四個經(jīng)濟大省2011年-2020年歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額(單位：億元。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局)

這其中，人口增長帶來的房地產(chǎn)需求增長是最大關鍵所在。七普人口數(shù)據(jù)顯示，十年來，廣東人口增加了2170.9萬人。占全國增量的30%。廣東增長人數(shù)幾乎與浙江、江蘇、山東三省合計增加人數(shù)相當。同期，江蘇的增量為608.8萬人，僅為廣東的28%。

廣東省體制改革研究會執(zhí)行會長彭澎對第一財經(jīng)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資與人口變化緊密相關，尤其是，如今土地指標都要與人口掛鉤。廣東這幾年人口增速遠快于江蘇，每年增量相當于增加了一個中等城市的人口，一個中等城市就產(chǎn)生很大的房地產(chǎn)需求。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，廣東的房地產(chǎn)發(fā)展也是大灣區(qū)發(fā)展的一個重要體現(xiàn)，廣東兩個一線城市廣州、深圳對于人口的吸引力不斷增強。大灣區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢之下，房地產(chǎn)開發(fā)投資也快速增長。同時廣東各城市的城市聯(lián)動性也較強，比如廣佛一體化、深莞惠協(xié)同發(fā)展都形成了明顯的協(xié)同效應。

張波說，總體來看，廣東未來的經(jīng)濟發(fā)展和人口流入會給房地產(chǎn)開發(fā)形成良好支撐，并且?guī)臃康禺a(chǎn)開發(fā)投資長期保持在一定高位。

與廣東相似，第四經(jīng)濟大省浙江雖然常住人口總量僅列全國第八，比第三經(jīng)濟大省山東少了3600多萬。不過，一方面由于浙江經(jīng)濟發(fā)達，人均居民收入位居全國第三，僅次于上海和北京兩大直轄市，購買力更強，整體的房價水平更高。另一方面浙江近十年來人口增加了1014萬人，比同期山東增量高出77%。

張波分析，一個區(qū)域的購房需求越多，整個的房地產(chǎn)開放投資量就越大。浙江的外來人口非常多，比如杭州，人口凈流入很多。這樣一來，開發(fā)商也愿意在這些地方拿地投資開發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，浙江的流動人口數(shù)量達到2555.75萬人，僅次于廣東，位居全國第二。其中省外流入人口為1618.65萬人，省內(nèi)流動人口為937.1萬人。十年來，全省流動人口增加6938.81萬人，增幅為37.27%。浙江省統(tǒng)計局分析指出，這表明農(nóng)村勞動力加速轉(zhuǎn)移和經(jīng)濟快速發(fā)展促進了流動人口大量增加，尤其是浙江作為沿海發(fā)達省份，吸引了大量省外人口來浙江就業(yè)創(chuàng)業(yè)和生活。

在東部沿海四個經(jīng)濟大省之后，戶籍人口第一大省、中西部第一經(jīng)濟大省河南的房地產(chǎn)開發(fā)投資位居第五，西部第一人口大省四川位居第六。中部的人口大省安徽位居第七。福建、湖北、湖南分列8到10位。

值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量前十的省份中，廣東、山東常住人口過億，河南常住人口也接近1億，江蘇、四川超過8000萬，浙江、安徽、湖南超過6000萬，湖北也達到5775萬，也就是說，前十省份中，有9個省份為人口大省。只有福建人口低于5000萬人。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年福建人口為4154萬人，位居全國第15位。

福建的房地產(chǎn)開發(fā)投資高，一方面與福建的人口流入較多、增長較快有關。數(shù)據(jù)顯示，福建十年來人口增加了464.6萬人，增量位居全國第六。另一方面，福建整體的房價水平也較高，比如廈門房價高居全國城市第4位，超過了廣州和杭州。福州的房價水平也高居全國各城市第11位。房價水平高，也抬升了投資額。

表：31個省份十年來人口變化(數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局)

近十年增速：西部多省增長快

2011年以來各省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，西藏、貴州、甘肅、廣東、云南、陜西、河南、青海、浙江和江西位居前十。這其中，除了廣東和浙江這兩個沿海省份由于大量的外來人口流入導致需求增長、房地產(chǎn)投資增速較快以外，其余八個省份全部來自中西部地區(qū)，其中，中部2個，西部6個。

表：2011年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅(來源：第一財經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理)

西部省份增長快，一方面與這些地方的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚、基數(shù)較小有關。比如西藏2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資5.13億元。在基數(shù)較小的情況下，城鎮(zhèn)化速度比較快，帶來房地產(chǎn)投資快速增長。

這其中，城鎮(zhèn)化提高幅度最大的就是來自西南的貴州。與2010年六普結(jié)果相比，過去十年貴州省城鎮(zhèn)人口增加874.82萬人，城鎮(zhèn)化率提高19.34個百分點，提升幅度位居全國第一，比上個10年(2000-2010年)提升幅度高9.49個百分點。過去十年貴州城鎮(zhèn)化率提升幅度高過全國5.13個百分點，該省城鎮(zhèn)化水平與全國的差距進一步縮小。

貴州省統(tǒng)計局分析，貴州省城鎮(zhèn)化率快速提升，主要得益于三個方面：一是脫貧攻堅取得全面勝利，特別是易地扶貧搬遷成效顯著，為貴州省加快城鎮(zhèn)化進程夯實了基礎。二是經(jīng)濟快速發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴大，城市人口承載能力持續(xù)增強，為加快城鎮(zhèn)化進程提供了源源不斷的內(nèi)生動力;三是戶籍制度改革不斷深化，特別是進城務工人員落戶城市的政策落實施行，有力促進了人口加快向城市聚集。

甘肅、河南等省份的城鎮(zhèn)化率提升幅度也都比較大。尤其是位于中部地區(qū)的戶籍人口第一大省河南，城鎮(zhèn)人口增量很大。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年河南居住在城鎮(zhèn)人口為5507.9萬人，占全省常住人口55.43%(即城鎮(zhèn)化率);與2010年第六次全國人口普查相比，全省城鎮(zhèn)人口增加1885.9萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升16.91個百分點。快速城鎮(zhèn)化也為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展良機。

相比之下，有三個省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)負增長，分別是遼寧、內(nèi)蒙古和黑龍江。此外，吉林的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速位居倒數(shù)第四。

東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，一方面與2013年以來經(jīng)濟下行、就業(yè)機會減少、年輕人口流向東南沿海有關。2020年，東北三省總?cè)丝诒仁昵皽p少了1101萬人。由于外流的主要是年輕人口，或者購買力較強的老年人，因此樓市的需求也受到較大影響。

張波分析，隨著重點城市群近幾年不斷發(fā)展，大量的人口開始向五大城市群匯聚，這也導致北部的一些城市處于人口流出狀態(tài)，購房需求增長乏力導致房企拿地的意愿不斷下滑。

另一方面也跟所處的發(fā)展階段有關。吉林大學東北亞研究院教授衣保中分析，東北的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化早，在改革開放前的計劃經(jīng)濟時期，東北的城市發(fā)展的程度比東南沿海要好，當時這些大城市重工業(yè)多，產(chǎn)業(yè)工人多，因此城市規(guī)模較大。

從發(fā)展速度來看，這幾年即便是東北的四個副省級城市，其城區(qū)人口規(guī)模擴張也不是很快，新增需求較少。另外，在過去計劃經(jīng)濟時代，企業(yè)辦社會，很多國有企業(yè)給職工建房，因此這些城市有不少非商品化的房子，所以住房存量也會比其他地區(qū)的多一些。

林小昭