度假房產(chǎn)“割韭菜”降價賣不出

“以前他們(購房者)想要買，有些會直接過去(海陵島)，有些會過來找我們，但現(xiàn)在問都沒人問了。”嘉偉(化名)是土生土長的陽江人，現(xiàn)在在主城區(qū)江城做房產(chǎn)中介，主攻那里的一二手房，但也覆蓋其它區(qū)域，包括海陵島。

陽江是一座廣東小城，最有名的“特產(chǎn)”有刀剪、豆豉以及一望無際的碧海藍天。這座旅游城市，擁有458.6公里的海岸線，其中大陸岸線323.5公里，海島岸線135.1公里，后者主要由海陵島貢獻。盡管海島岸線的長度遠遠小于大陸岸線，但只有登上海陵島，才能看到陽江最美的海。

海陵島曾連續(xù)三年被“中國國家地理”雜志評為“中國十大最美海島”之一，也是國家最高級別的5A旅游景區(qū)。

中國的旅游地產(chǎn)在2010年和2016年左右曾迎來了兩波應(yīng)激性的發(fā)展，海南、云南和山東是房企們的最愛，但海陵島也不差。身為陽江的旅游資源擔(dān)當(dāng)，小小的海陵島，早已吸引了保利、恒大、碧桂園、龍光、敏捷和其它大大小小的房企。

嘉偉6月24日告訴時代財經(jīng)，在2019年，依然有很多人來海陵島買房，不止外地客，也包括不少本地人。那段時間，經(jīng)常有人主動向他咨詢海陵島的房子，帶著客戶跨?？捶恳膊皇且患迈r事，即便海陵島離他工作地點足足超過了25公里。

然而，投資降溫疊加疫情的影響，如今海陵島上的房子，已經(jīng)沒有那么吃香了。

“以前很多人買，現(xiàn)在問都沒人問了”

近日，海陵島保利銀灘一棟面積為190.88平方米的雙層別墅，在阿里拍賣平臺上進行司法拍賣，起拍價221.57萬元，按此計算單價約為11608元/平方米。盡管對比評估價格，這套別墅的起拍價已經(jīng)打了八折，但耗時24小時的競價周期內(nèi)，無人報價，最終流拍。

時代財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2021年以來，海陵島的房源在阿里拍賣平臺前前后后開展了6場拍賣，涉及4套房子。其中，1套流拍，3套至少經(jīng)過1-2次的流拍和降價，才在最后一次拍賣中順利尋到買家。

“深坑!”這是阿宏(化名)看到阿里拍賣平臺上海陵島的房源時，不假思索作出的唯一評價。阿宏也是陽江本地人，目前在廣州經(jīng)營一家公司，但多年的研究使得他在地產(chǎn)投資方面頗有心得。

從投資的角度來說，阿宏最愛的是大灣區(qū)，最近兩三年他走遍了各大熱門城市，尤以深圳和廣州最受青眼相加。盡管陽江是他的家鄉(xiāng)，但他并不看好這里房地產(chǎn)，而海陵島更是不在他的考慮范圍之內(nèi)。

海陵島在行政上的準確名稱是海陵島經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)，為陽江下轄的一個開發(fā)區(qū)，在1992年經(jīng)廣東省政府批準設(shè)立。全島綠化覆蓋率達到96%以上，島上全年平均氣溫22.3℃，年晴天310天，海水浴時間長達8個月，旅游業(yè)是海陵島的主要產(chǎn)業(yè)。

疫情發(fā)生前的2019年，海陵島全年共接待游客1000.2萬人次，首次突破千萬大關(guān);而疫情發(fā)生后的數(shù)據(jù)較為零散，2021年春節(jié)期間游客數(shù)量為30.8萬人次，五一假期首日則超過10萬人次。

第七次全國人口普查結(jié)果顯示，海陵島的常住人口為78376人，與2010年第六次全國人口普查的76082人相比，10年僅增加2294人;而作為陽江主城區(qū)的江城，常住人口673984人，對比2010年增加了138758人。

江城是陽江的繁華區(qū)域，也是陽江樓市的熱門置業(yè)板塊。時代財經(jīng)統(tǒng)計得知，在阿里拍賣平臺上，江城區(qū)法拍房的競價結(jié)果也是流拍次數(shù)多于成交次數(shù)，但對比普通房源，法拍房因為風(fēng)險更高，流拍的概率也更大。即便如此，對比海陵島，江城區(qū)的居住用房依然更受歡迎，在所有成交的房子中，第一次拍賣便順利尋得買家的數(shù)量占比接近一半。

“疫情影響很大。”在江城做房產(chǎn)中介的嘉偉對時代財經(jīng)說道，但他表示，江城樓市從去年5月份就開始恢復(fù)，但海陵島的樓市似乎還未緩過勁兒來，“以前他們(購房者)想要買(海陵島)，有些會直接過去，有些就會過來找我們，但現(xiàn)在問都沒人問了”。

“現(xiàn)在是價格最低的時候。”海陵島當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V時代財經(jīng)，海陵島的房子是投資房，因為疫情影響，很多業(yè)主都在低價拋售，2019年二手房價大約8000元/平方米，今年已經(jīng)降至6000元/平方米，降幅高達25%。

“萬一暴漲了呢?誰都不想這時候賣掉海南房子”

陽江只是中國旅游市場大盤中的小小一隅。疫情發(fā)生前的2019年，中國全年實現(xiàn)旅游總收入6.63萬億元，而陽江僅為349.39億元。中國文化和旅游部每個季度和年度都會發(fā)布《全國星級飯店統(tǒng)計報告》，公布全國和50個重點旅游城市的星級飯店經(jīng)營數(shù)據(jù)。這其中被單列出來統(tǒng)計的50個重點旅游城市，是中國旅游產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的城市，陽江并未上榜。

相比陽江，這50個重點旅游城市才是旅游地產(chǎn)的投資高地。國內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目主要集中在北部灣、粵港澳、長三角、環(huán)渤海、中部、云貴川渝等六大區(qū)域，而50個重點旅游城市也主要分布于這些區(qū)域。

而近幾年，新增旅游地產(chǎn)項目亦主要分布在上述區(qū)域，其中尤以北部灣的海南較為突出。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2012-2019年，海南每年新增文旅地產(chǎn)項目占全國整體比例最小約8%，最高曾達45%。

海南全省陸地總面積3.54萬平方公里，其中海南島占去了3.39萬平方公里，其房地產(chǎn)項目多為旅游地產(chǎn)項目。

當(dāng)購房者向海南當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介或銷售咨詢買房事宜時，他們一般會先得到一張海南島的地圖，該地圖以北緯18°為界，將海南島劃分為兩個板塊，其中北緯18°以南僅包括三亞市、樂東縣、保亭縣和陵水縣。

北緯18°以南實際上為熱帶區(qū)域，它不僅是游客過冬的地方，也被視為最值得投資的旅游地產(chǎn)板塊。按照發(fā)展成熟度及房價從高到低排序，旅游地產(chǎn)項目主要分布在三亞市的亞龍灣、海棠灣，以及陵水縣的香水灣和清水灣。

小雪(化名)是海南的一名資深房產(chǎn)中介，她告訴時代財經(jīng)，疫情之后海南的游客確實變少了，但這并不妨礙房子的暢銷，“在這邊買房的基本上都是外地人，疫情之后大家更珍惜生命，重視環(huán)境質(zhì)量了，人們開始有享受的需求，(他們)就越來越向往這個地方”。

她以海棠灣舉例，去年以來賣得“非常好”，現(xiàn)在剩下的房源已經(jīng)不多。“你如果要來看房的話，喜歡的項目不一定都有房源，我可能要提前半個月幫你做好攻略。”

根據(jù)海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2020年海南全省實現(xiàn)房屋銷售額1232億元，同比疫情之前的2019年，僅下降3.4%;而今年1-5月份，全省銷售527億元，比2020年同期增加83%，比2019年增加9.84%。

不過，三亞2020年房屋銷售額同比出現(xiàn)30.7%的下跌，但陵水則出現(xiàn)了68.8%的上漲。值得一提的是，海南省的省會海口在2020年也出現(xiàn)了8.4%的增長。

房價方面，2019-2021年，三亞和陵水上漲趨勢明顯。2021年1-5月，三亞房價達到了33574元/平方米，陵水則為30434元/平方米;而2019年三亞為25321元/平方米，而陵水為24661元/平方米。

“旅游地產(chǎn)的房源也有出現(xiàn)房價下跌的情況，主要是看不到海的房子，而海景房只會越來越貴。”小雪說。

不過，影響海南旅游地產(chǎn)價值的并不全是海景或森林，中介或銷售人員跟購房者打交道的時候，總會提到與自貿(mào)港有關(guān)的各種規(guī)劃、政策等利好，“自由貿(mào)易港法剛通過，誰都在觀摩(政策效果)，萬一(房價)暴漲了呢?所以誰都不想這時候賣掉(房子)，除非業(yè)主很缺錢。”

“好的非常好，差的基本上就倒閉了”

然而，并不是所有的旅游地產(chǎn)都像海南的一樣，銜著政策的金鑰匙。

李玲(化名)是云南人，由于省內(nèi)旅游資源豐富，身為旅游地產(chǎn)從業(yè)者的她，時不時要根據(jù)項目換個工作城市。去年，李玲剛剛從她的家鄉(xiāng)--位于中緬邊境的著名旅游城市騰沖，被調(diào)往旅游小城澄江。

澄江的面積很小，僅有916平方公里，還不到騰沖的1/5，整座城市2020年末總?cè)丝趦H21.6萬人。澄江最著名的旅游資源就是撫仙湖，為珠江源頭的第一大湖，流域面積674.69平方公里。

撫仙湖作為旅游度假區(qū)進行開發(fā)的時間并不是太長，僅有10余年，目前湖邊在售的地產(chǎn)項目僅有四個，由龍湖、萬科和兩家小型房企打造。

李玲告訴時代財經(jīng)，現(xiàn)在撫仙湖的游客不多，但已處于淡季的尾聲，“從下個月開始，會有很多人過來避暑了。”撫仙湖的旺季很短，從7月持續(xù)到10月，相比之下，淡季則長達9個月。

度假客和投資客向來是旅游地產(chǎn)項目的購買主力，從投資收益的角度講，李玲也不敢打包票房價一定會上漲，“業(yè)主如果考慮二次轉(zhuǎn)手的話，最好買住宅，公寓比較難賣”。

淡季的沖擊是旅游地產(chǎn)項目普遍面臨的問題，環(huán)渤海地區(qū)的重要港口城市秦皇島也是如此。

身為北方區(qū)域少有的沿海城市，秦皇島深受北京游客的喜愛，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介吳亮(化名)告訴時代財經(jīng)，這里的游客大約有5成來自北京，他們基本在5-10月份前往秦皇島游玩，因為十一假期一過，北方開始明顯降溫，直到來年的4月份海水依然太涼，“淡季的時候，客流量只能達到旺季的10-20%。”

不過，吳亮表示，秦皇島的旅游地產(chǎn)市場比較分化，“社區(qū)概念的項目，比如阿那亞基本不愁客流量，社區(qū)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)做得特別好，可以理解為國外的小鎮(zhèn)子那種形式，業(yè)主收租也好，未來出售也有一定增值空間。但有些盤他們只不過是拿了一塊地，建了個小公寓之類的，就很便宜。”

實際上，分化是近幾年旅游地產(chǎn)的一個大趨勢。“好的非常好，差的可能就越來越不對，差的基本上就倒閉了。” 好好生活創(chuàng)始人、賽博文旅董事長謝翅表示，用簡單粗暴的方式開發(fā)旅游地產(chǎn)的時代已經(jīng)過去，未來要用運營的思維，“其實物業(yè)就是持續(xù)經(jīng)營才有價值，如果不去經(jīng)營它，物業(yè)就是一個鋼筋水泥的建筑垃圾。”

最近十年，中國的旅游地產(chǎn)獲得了巨大的發(fā)展。2009年12月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，首次明確旅游是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，此后政策支持不斷。

2016-2018年同樣是具有里程碑意義的年份，除了國務(wù)院繼續(xù)出臺政策支持旅游發(fā)展外，全域旅游、特色小鎮(zhèn)等概念得到了有關(guān)政策的支撐;同時由于那幾年房地產(chǎn)政策趨嚴，房企開始尋求普通房地產(chǎn)市場之外的其他業(yè)務(wù)增長點，由此旅游地產(chǎn)受到廣泛關(guān)注。

根據(jù)旅游地產(chǎn)觀察的報告，截至2020年，在TOP100房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有近九成涉足旅游地產(chǎn)。

近兩年，旅游地產(chǎn)的概念相對冷淡。不過，無論是謝翅，還是中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁都不認為旅游地產(chǎn)到了“退潮期”或“冷淡期”。

“嚴格來講，旅游地產(chǎn)不應(yīng)該有這么大的空間、這么大的量，但大家都在做，量起來以后才發(fā)現(xiàn)市場承接力沒那么大。”宋丁說，“某種意義上是前些年不應(yīng)該有的‘虛潮’漲得太猛了，現(xiàn)在只是回落到它應(yīng)該有的高度。”

房企開發(fā)思維需要轉(zhuǎn)變，這是謝翅和宋丁的共識。不過，宋丁認為，需要改變思維的不僅是開發(fā)商，還有購房者。

實際上，為數(shù)不少的業(yè)主正在為幾年前買下的旅游地產(chǎn)房子后悔，除了資產(chǎn)保值性不足、使用頻次低，他們往往還會考慮到由于遠離市中心導(dǎo)致配套不足的問題，有業(yè)主對時代財經(jīng)表示：“我們準備把房子賣掉了，拿著錢去租一個，再也不買了。”

“旅游地產(chǎn)產(chǎn)品一定和我們?nèi)粘＞幼〉漠a(chǎn)品不是一個類型，”宋丁表示：“旅游地產(chǎn)的房子不是為了天天住，它就是個度假地，你要認同隔一段時間過來度兩天假、平常就放著，我覺得這個想法是對的。生活方式就是一個多元組合的方式。”