房企融資環(huán)境全線收緊：一季度40家房企融資總額下滑19%

2021年以來，“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企融資供需兩端均受到限制，房企融資環(huán)境可謂是全線收緊。

4月13日，同策研究院公布的《一季度40典型房企融資利率排行榜》顯示，一季度40家典型房企融資總額為1917.93億元，同比2020年一季度大幅下滑19%，在國家持續(xù)推行房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿，房企債券融資調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的大背景下，一季度40家典型房企中僅25家房企公告中披露具體融資利率，融資成本從2.7%至11.95%不等。圖片來源：同策研究院

從同策研究院公布的數(shù)據(jù)看，融資區(qū)間跨度大的房企并不多，即最低利率與最高利率的排列分布幾乎一致。

具體而言，一季度25家發(fā)布融資公告的房企中，碧桂園、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、萬科A、中國海外發(fā)展的綜合融資成本較低，在25家房企中排名前五，其中碧桂園的最低融資利率為2.7%;建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)、花樣年控股、富力地產(chǎn)的綜合融資成本較高，排名最后五位，其中富力地產(chǎn)的最高融資利率為11.75%。

從25家房企融資利率明細(xì)來看，一季度內(nèi)公開披露融資利率的共49筆，其中融資利率5%以下的共計26筆;融資利率在5%-7%之間的共計11筆;融資利率7%-10%之間的共計8筆;融資利率10%以上的共計4筆。

結(jié)合最新三道紅線的踩線情況，融資成本低的房企幾乎都在綠檔或黃檔，而融資成本高的房企幾乎都在紅檔或橙檔。圖片來源：同策研究院

“三道紅線”是指去年8月監(jiān)管部門對重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并據(jù)此設(shè)置“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加;觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;觸及一條，增速不得超過10%;均未觸及，不得超過15%。

結(jié)合同策研究院數(shù)據(jù)來看，其監(jiān)測的融資成本較高的房企中，如中國恒大、富力地產(chǎn)為紅檔，踩中全部三條紅線;當(dāng)代置業(yè)為黃檔，踩中兩條線。

同策研究院報告指出，這些房企一直以來執(zhí)行較為激進(jìn)的融資策略，自身的負(fù)債率已經(jīng)很高。以富力地產(chǎn)為例，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.66%，現(xiàn)金短債比僅0.4，凈負(fù)債率高達(dá)145.71%，短期內(nèi)富力的償債壓力非常大，一季度富力的融資成本幾乎都在10%以上。但從歷史數(shù)據(jù)來看，2010年富力地產(chǎn)的加權(quán)融資成本僅5.3%，這幾年來，富力地產(chǎn)屢屢面臨巨額債務(wù)“纏身”、債券告急、銷售收入下滑等困境，除了規(guī)模和增速之外，富力的債務(wù)和資金狀況是長期以來業(yè)界關(guān)注的重點。從財報顯示，為了“降負(fù)債、去杠桿”，富力2020年同時展開包括加快銷售回款、實現(xiàn)H股全流通、出售資產(chǎn)等動作，成效顯著，2019年富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)到198.9%，2020年末凈負(fù)債率降至145.71%，大幅下降53.2個百分點，對后期富力的融資成本利好。

從房企融資渠道來看，境外融資成本相對較高，境內(nèi)融資成本有所回落。以公司債為例，境外發(fā)債融資成本相對國內(nèi)發(fā)債高。從具體融資事件而言，當(dāng)代置業(yè)在1月份發(fā)行的一筆0.77億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率11.95%，是所監(jiān)測融資期間中融資利率最高的一筆。此外，富力地產(chǎn)在1月、2月份發(fā)行的兩筆共8.25億美元優(yōu)先票據(jù)，利率均高于11%;而融資成本最低的為碧桂園1月發(fā)行的5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率均低至2.7%。

整體來看，2021年一季度美元債融資成本有所下滑，其他債權(quán)融資、中期票據(jù)等創(chuàng)新型融資渠道融資成本相對較低，融資利率大多處于5%以下。