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增值稅率降了房價卻被“抬高”?業(yè)主起訴開發(fā)商討要多收的房款

增值稅率降了房價卻被“抬高”?
2021-04-08 11:31 來源: 編輯:現(xiàn)代快報 瀏覽量:0

(記者 劉國慶)購房合同上約定了不含稅的房價、增值稅率,之后增值稅政策調(diào)整稅率下降,拿到房子的業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn),發(fā)票上不含稅房價被抬高了。為此,業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商違反合同約定,起訴到法院要求開發(fā)商返還這筆“被抬高的房款”。4月初,常州市天寧區(qū)法院開庭審理了此案。

業(yè)主:稅率降了,開發(fā)商卻暗地里抬高了房價

2017年10月底,陸先生的妻子與開發(fā)商常州東南經(jīng)濟開發(fā)有限公司(以下簡稱常州東南公司)簽訂了購房合同,買了新城泰和之春小區(qū)的一套期房。

合同正文約定,房屋單價為每平方米12089.12元,總價1846855元。同一天簽訂的補充協(xié)議還約定,該套房屋不含稅價款為1663833元,稅率為11%,稅金為183022元。不含稅價款加上稅金合計就是合同正文里約定的總價1846855元。補充協(xié)議還特別約定“與正文不一致的以本補充條款為準(zhǔn)”。

2019年底,房子交付。從開發(fā)商開具的發(fā)票上,陸先生發(fā)現(xiàn)了不對勁的地方。記者看到,這張開具于2019年12月2日的發(fā)票上載明,房屋總價為1841656元,但是稅率為9%,稅金為152063.34,而房屋價格(不含稅)則悄然提高為1689592.66元。

陸先生說,他的房屋交付后實際面積為152.34平方米,合同上寫的面積是152.7平方米。減掉面積差價5199元,房屋總價可以說是沒有變化。但是從發(fā)票上可以看出,不含稅的房屋價格,發(fā)票上的價格比合同約定的價格高出2.5萬多元。

陸先生告訴記者,按照合同約定,如果不考慮房屋面積變化因素,開發(fā)商開具的發(fā)票,應(yīng)該是不含稅價格不變。稅金隨著稅率的變化而變化,稅率增加,稅金增加,則不含稅房價不變,房屋總價增加。稅率下降,則不含稅房價仍然不變,房屋總價減少。

“從2017年到2019年,增值稅率由11%降到了9%。”陸先生說,為了讓業(yè)主付給開發(fā)商的房屋總價不變,開發(fā)商在開發(fā)票時就“抬高了不含稅的房價”。

陸先生表示,開發(fā)商這種做法,明顯違反了合同約定。他介紹,像他這樣買了小區(qū)二期的房子業(yè)主有數(shù)百戶,都存在這種情況。

業(yè)主戴先生就和陸先生存在同樣的情況。戴先生的購房合同簽訂于2018年2月。合同補充協(xié)議約定,房子不含稅價款為1901359元,稅率11%。但是2019年12月開具的發(fā)票則顯示,房屋不含稅價提高為1930195.41元,稅率為9%。發(fā)票上不含稅房屋價款高出2.8萬多元。實際上,戴先生房子的交付面積也是比合同上約定的小。

戴先生和一些業(yè)主認(rèn)為,開發(fā)商利用了稅率降低2%這個政策,抬高了房屋不含稅價格2%,多賺了房價2%。這筆錢,如果是按照11%的稅率開票,應(yīng)該是交給國家的?,F(xiàn)在開發(fā)商按照開票時的政策9%稅率開票,房屋總價不變,那就是變相多收了業(yè)主的錢。

據(jù)陸先生介紹,該案涉及到的業(yè)主數(shù)百戶,涉及到的資金較大。

法院進(jìn)行了首次庭審,被告認(rèn)為沒有違約

在向開發(fā)商討要說法無果后,業(yè)主們起訴到法院。4月初,天寧區(qū)法院開庭審理了首批6位業(yè)主起訴開發(fā)商的案件。

訴狀中,業(yè)主們要求開發(fā)商退還房屋價格及因此而多收的契稅。算下來,每套房子涉及退還的錢款為數(shù)萬元不等。

原告業(yè)主認(rèn)為,開發(fā)商存在合同違約。補充協(xié)議中明確約定了不含稅價格、稅率及稅金的具體數(shù)額。同時約定,“如因……或者稅費政策變更等,導(dǎo)致……契稅以及其他稅費增加的,多支出的稅費全部由買受人承擔(dān)”。

6位業(yè)主的代理律師、江蘇融暢(上海)律師事務(wù)所律師阮俊慧介紹,可能一般的購房合同中只約定房屋總價,但在本案件中一個關(guān)鍵點即文本效力更高的補充條款中明確了房屋價稅合計、對不含稅價格及稅金(稅率)進(jìn)行了區(qū)分,還特別明確強調(diào)了稅金是由買受人在不含稅價外實際承擔(dān)的,同時還明確稅費政策變更,多支出的稅費由買房人承擔(dān)。而買房人是消費者,開發(fā)商是經(jīng)營者,無論是依照消費者權(quán)益保護(hù)法還是價格法以及民法,開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)誠信履行合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價,此外雙方之間的合同格式條款應(yīng)當(dāng)公平地甚至是按照有利于消費者的原則來被解讀。所以開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)在有高效力條款且明確不含稅價,以及政策變化致稅金增加繼續(xù)由買受人承擔(dān)等明確約定的情況下,擅自增加不含稅價,來侵害消費者的權(quán)益。

庭審中,被告開發(fā)商方面則表示,被告方無違約行為。雙方簽訂的合同為固定含稅總價合同,并無降稅即降價的約定,買房人應(yīng)支付的房屋總價款中包含稅金,且稅金的金額并不是固定的,會隨著稅收政策調(diào)整而調(diào)整,但不等于雙方作出了降稅即降價的意思表示。

被告方還認(rèn)為,從交易慣例看,固定總價是房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個商品銷售市場的慣例,也是維護(hù)交易穩(wěn)定性的必然做法,銷售在前,納稅在后,如稅調(diào)則價調(diào),則交易無法穩(wěn)定。此外,被告開具的增值稅發(fā)票,符合法律規(guī)定和國家稅務(wù)要求。

庭審后,法院尚未作出判決?,F(xiàn)代快報也將對此案繼續(xù)關(guān)注。

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【責(zé)任編輯:陸超】

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